Фото: пресс-служба
Сокращение количества девелоперских проектов в историческом центре Петербурге может привести к моральному устареванию недвижимости, полагает директор по маркетингу компании Legenda Всеволод Глазунов. При этом новые территории Васильевского острова дают мощный импульс к развитию. Какие процессы сейчас происходят на этих территориях, как меняется их инвестиционный потенциал, и какие тренды в целом разворачиваются на рынке недвижимости Петербурга — в интервью Всеволода Глазунова «РБК Отрасли».
Дефицит земли и новые территории
— Как вы оцениваете дефицит качественных площадей для застройки в Петербурге? Насколько сейчас ситуация тяжелая и как из нее можно выходить?
— Я бы не характеризовал ситуацию как тяжелую. Есть где строить, но политика городских властей сейчас не ставит в приоритет строительство в центре города. Это касается и застройки серого пояса, и точечной застройки. Связано это с большим количеством факторов, в том числе и с городской политикой, которая, в частности, нацелена на сохранение производства внутри города на существующих площадках.
Поэтому в сегодняшнем видении будущего можно сказать, что качественных пятен под застройку в Петербурге больше не становится, становится реально меньше. То есть то, что вы видите сегодня на рынке, это отголоски вчерашних решений, вчерашней работы девелоперов. Задел очень небольшой. Соответственно, со временем, в перспективе двух-трех лет, качественное предложение в дорогом сегменте будет заметно сокращаться.
В среднем по городу сумма предлагаемых площадей не будет существенно уменьшаться, но это за счет окраин города и масштабных проектов комплексной застройки.
— Каковы могут быть долгосрочные последствия такой политики?
— На мой взгляд, сейчас происходит моральное устаревание локаций в центре города в силу отсутствия современной инфраструктуры, качественного жилья, ретейла и т.д. На этом фоне особую привлекательность приобретают новые территории Васильевского острова.
— Почему?
— Это новые территории в центре, которые располагаются непосредственно у воды. Это самые потрясающие виды в Петербурге. Южная часть этой территории входит в завершающую фазу формирования. И городская среда, которая изначально была там запланирована, начинает приобретать свои очертания. Территория превращается в хороший, благоустроенный район, и ее ценность начинает расти.
И по сути, впервые в Петербурге в центре города создается абсолютно новый район. Обычно происходит либо строительство внутри городской ткани, либо преобразование промышленных зон. А здесь с нуля полностью создается район, новая городская среда, в центре города, с удобной транспортной доступностью.
Здесь вы видите уже другую архитектуру. На первых этажах расположено большое количество ретейла, и жители могут получить все необходимое в непосредственной близости. Вокруг достаточно однородная социальная среда, что тоже в свою очередь поддерживает ретейл на достойном уровне. И плюс визуально хорошая архитектура от девелоперов, которые там работают — все это создает новую городскую среду.
Переломный момент
— В истории развития Васильевского острова было много этапов, здесь появлялась экспериментальная архитектура, знаменитые «дома на ножках». Новые территории — это место для архитектурных экспериментов?
— Это не про эксперименты, это про современную архитектуру. Если мы строим новое здание в историческом центре города или на промышленной территории в границах исторического центра, мы так или иначе вынуждены подчиняться окружающему контексту, чтобы не диссонировать с ним, и это определенное ограничение. Если же мы строим на новой территории, в новой среде, это гораздо более яркие, интересные здания, которые нельзя себе позволить в районах сложившейся застройки Петербурга.
— Строительство на новых территориях много обсуждается и уже обросло мифами. Какие, на ваш взгляд, самые яркие из них?
— Пожалуй, самый яркий миф, который уходит в небытие, это то, что туда не приехать, не уехать. Городская власть сумела подключить территорию к транспортной сети города и не останавливается на этом. Соответственно, если раньше туда, действительно, было сложно попасть, сегодня это не проблема.
Второй миф состоит в том, что там строят только дешевое жилье. Он тоже уходит в прошлое. Так всегда бывает в «длинном» девелопменте. Крупные территории приобретают ценность по мере развития. Чем больше видно, как преобразуется среда, чем дело кончится, тем более ценной становится территория. Сейчас мы прошли тяжелые первые фазы и входим в завершающую, когда территория становится интересной, красивой и удобной. И, что закономерно, привлекательной.
— Каков инвестиционный потенциал объектов, которые сегодня там создаются?
— Сейчас происходит переломный момент. На данный момент локация еще не приобрела свой финальный вид. Через год-полтора здания приобретут свои очертания, а с завершением строительства на последних участках капитализация жилья начнет стремительно достигать своего верхнего предела. «Перевал» еще не пройден, но он вот-вот будет. Средний ценник уже начинает расти. Соответственно, сейчас самый интересный момент для покупки.
— С точки зрения продукта, что нового сейчас появляется на новых территориях Васильевского остова, чего не было еще несколько лет назад?
— В силу того, что на территорию пришли девелоперы, реализующие жилье в более высоком классе — не только мы, это и «Брусника», «Элемент», заканчивает свои проекты «Глоракс» — это меняет предлагаемую квартирографию. Предлагается большое количество квартир высокого качества с разнообразными планировками, в отличие от первых домов, которые были ориентированы на более доступный сегмент рынка.
— В чем отличительные особенности продукта, который реализует на новых территориях компания Legenda?
— Мы предлагаем интересный для рынка формат — квартиры, построенные по принципам отельного проектирования. Мы видим на рынке сегмент нового потребителя, который относится к недвижимости гораздо более современно, нежели к ней относились ранее. Традиционное классическое отношение к недвижимости — это покупка навсегда или на очень длительный период, отсюда очень серьезное отношение к выбору.
Молодое поколение относится к недвижимости гораздо легче, как к обычному потребительскому товару, и смотрит на него исходя из своих потребностей здесь и сейчас. Это же поколение сильно ценит свое личное время и очень плохо относится к бытовой рутине. Соответственно, мы предлагаем такой симбиоз — сочетание квартир с сервисами внутри дома. Именно это мы и называем принципом отельного проектирования.
— О каких сервисах идет речь?
— Это может быть, например, уборка, мелкий бытовой ремонт, цифровые инструменты управления домом. Все это реализует единая управляющая компания, при этом житель сам выбирает, чем пользоваться, и по сути оформляет подписку на нужные сервисы.
— Если говорить дальше о развитии Васильевского острова, в частности, о северной части новых территорий, как вы в целом смотрите на ситуацию?
— Новые территории превращаются в новый морской фасад города, это будет удобный, красивый, современный район. Тут великолепная транспортная доступность в любую точку — и на север в наши курортные локации, и на юг в сторону аэропорта, и на восток через весь город в сторону Мурманского шоссе. И самые лучшие виды на залив будут именно с этой территории, а так как она построена и спроектирована по современным стандартам, это будет одна из самых модных локаций Петербурга.
Новая нормальность и продолжение балансировки
— Если говорить в целом про рынок, какие ключевые тренды на рынке недвижимости вы бы выделили в 2025 году?
— 2025 год — это год балансировки рынка по спросу и предложению. За 2023-2024 годы мы достаточно серьезно разогнали спрос, под него появился большой объем предложения, и резкое торможение в момент отмены льготной ипотеки, безусловно, стало стрессовым фактором. Сейчас рынок балансируется, гибкость и адаптивность игроков рынка достаточно высока, банки тоже активно включились в эту историю, и мы все заинтересованы в том, чтобы сбавить обороты и выровнять объемы спроса и предложений, что сейчас и происходит.
— Когда только зашла речь об отмене льготной ипотеки, ситуация воспринималась как временная, которую застройщики смогут переждать за счет заработанных ранее средств. Сейчас вы говорите уже о некой «новой нормальности». Как в итоге будет развиваться рынок?
— Основная проблема сейчас заключается в том, что резко выросла себестоимость строительства, по некоторым позициям — кратно, и это вызывает беспокойство, прежде всего, в управлении будущей себестоимостью. Да, девелоперы, возможно, и заработали достаточно много на высокой конъюнктуре, но эти деньги надо продолжать вкладывать в стройку, где растет себестоимость. Поэтому недавнее увеличение рентабельности сейчас благополучно абсорбируется рынком труда и рынком подряда, который дорожает достаточно быстро. Поэтому говорить о том, что застройщики имеют большие «жировые запасы», не приходится.
— Как изменились условия строительства в этом году с учетом того, что все-таки ставка немного пошла вниз, при этом налоговое бремя — в обратную сторону?
— По ставке пока мы видим некоторое оживление. Ипотека, по-прежнему довольно дорогое удовольствие, но люди перенаправляют на рынок недвижимости свои сбережения и накопления. Это оживляет и поддерживает рынок. Ставка, при которой ипотека комфортна для среднего гражданина, составляет порядка 10% годовых. Мы такой пока не видим.
Кроме того, высокая ставка — это дорогое обслуживание кредитов для девелоперов, особенно на ранних стадиях проекта. Запуск новых проектов по сегодняшним ставкам — это достаточно дорогое мероприятие, и зачастую девелоперы отказываются от приобретения земли.
— Кто сегодня формирует спрос на рынке? Как меняется портрет покупателя?
— Сегодня спрос формируется потребностью приобретения недвижимости «для себя». Если последние два года достаточно большую долю спроса формировали инвесторы, то сегодня это покупатель, который приобретает квартиру для собственных целей, либо это долгосрочные внеконъюнктурные инвестиции.
— А по структуре возрастной и региональной замечаете ли вы какие-то изменения?
— На мой взгляд, серьезной динамики нет. Петербург — это один из самых емких и ликвидных рынков недвижимости, второй после московского. Соответственно, интерес просто к инвестициям в городскую недвижимость никуда не девается. Альтернатив в стране не так много, и те, которые появляются, не очень стабильны. Поэтому региональный спрос остался в том же объеме. Кроме того, крепнет экономика туризма, и это тоже создает определенные основания инвестировать в недвижимость для сдачи в посуточную аренду.
— Как вам кажется, какие тренды текущего года получат продолжение в 2026 году?
— 2026 год — это продолжение балансировки, ведь точка равновесия еще не найдена. Ситуация будет сильно зависеть от того, какой будет ключевая ставка, какая будет политика у Центробанка, и от общей экономической активности.
Мы понимаем, что существует достаточно серьезный отложенный спрос, не только инвестиционный, но и для собственного проживания. На рынок вернутся люди, которые откладывали покупку в силу наличия финансовых альтернатив, тех же депозитов. По мере снижения ставок по депозитам люди будут возвращаться на рынок недвижимости, что поддержит спрос. Взрывного всплеска я не жду, но это будет системная история, в которой спрос будет постепенно возвращаться.
Видео: Телеканал РБК
Интервью. Развитие намывных территорий Васильевского острова
Помогла ли вам статья?